住宅ローン保証、外枠と内枠はどっちが得か

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住宅ローンの保証料の払い方、外枠と内枠ではどちらがお得?

住宅ローンを利用する場合には、連帯保証人は必要とされないことが多くなっています。しかし、住宅ローンは高額のローンなので、途中で返済できなくなるケースも少なくありません。そのため、融資をする側からすれば何らかの保証がないと不安です。また、住宅ローンを借りる側からしても、万が一自分が払えなくなったときの責任を負ってもらう相手を見つけるのは、大変な負担になります。

そこで、保証料を支払うことによって、保証会社が連帯保証人の代わりをしてくれるという制度を取り入れています。この保証料は、住宅ローンの融資を受ける人が支払うことになっています。その支払い方法には2種類あり、1つが保証料を前払いする外枠方式、もう1つが保証料を毎月のローンの金利に上乗せする形を取る内枠方式となっています。

内枠方式の場合は、物件の担保としての価値や金融機関ごとの取り決めなどによって上乗せされる金利は違ってきますので、内枠方式を利用したい場合は事前にどれくらい上乗せされるのかを確認しておくことが必要です。住宅ローンの保証料はどちらの払い方をしても同じ金額になるわけではありません。そこで、どちらで支払うのが得になるのかを見てみたいと思います。

結論から言えば、外枠方式で先に保証料を払う方が返済総額が少なくなる、つまり得になるのが一般的です。ただし、外枠方式を選んだ場合、最初に用意しなければならない金額が保証料の分増えますから、負担が大きいことは確かです。そのため、最初に用意できるお金が少ないようであれば、外枠方式は利用できないこともあります。

しかし、先ほど一般的には外枠方式の方が得になると述べたことからもおわかりいただけるように、例外があります。それは、途中で住宅ローンの借り換えをした場合です。住宅ローンの借り換えをした場合、必要なくなった年の分の保証料は戻ってくるのですが、その金額は最初に支払った保証料を年ごとに換算したものが満額で戻ってくることはほとんどありません。つまり、戻ってくる金額は少なめになると思った方がいいということですね。

そのため、住宅ローンの借り換えを行った場合、そのタイミングや戻ってくる保証料の割合、また新しく借り入れを行うところでどのような方式を選ぶかなどによっては、必ずしも外枠方式で保証料を支払った方が得であるとは言えないのです。

また、繰り上げ返済を行った場合も状況が変わってきます。繰り上げ返済によって返済完了までの年数がかなり短くなった場合、内枠方式の方が得になることもあり得ます。そのため、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済を積極的に行おうと考えている場合には、外枠方式の方がお得とは言い切れないことを知っておきましょう。

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